Les chiffres sont alarmants. En 2022, la Direction de la surveillance et du contrôle de l’occupation du sol (DSCOS) a enregistré 3 498 plaintes foncières, dont 62 % ciblent directement la diaspora sénégalaise. La Direction Générale des Impôts et Domaines (DGID) a vérifié plus de 1 200 faux titres fonciers à Dakar en 2023 seulement . Derrière ces statistiques, des familles entières voient leurs économies d’une vie s’évaporer.

⚠️ Mise en garde préliminaire : Aucune transaction foncière ne mérite un versement sans vérification préalable. Un vendeur sérieux ne s’oppose jamais à ces contrôles .

Les mécanismes des arnaques foncières au Sénégal

1. Les faux documents et titres fonciers

Le mode opératoire le plus répandu consiste à vendre un terrain à l’aide de documents totalement falsifiés. En juillet 2025, la Division des Investigations Criminelles (DIC) a interpellé un ancien chef du bureau du cadastre de Guédiawaye. Selon l’enquête, il aurait participé à la fabrication de documents censés authentifier la vente de terrains imaginaires. Deux victimes avaient déboursé respectivement 21 millions et 15 millions FCFA pour des parcelles dont l’existence légale n’a jamais pu être confirmée .

Plus récemment, en août 2026, plusieurs membres de la diaspora ont versé près de 100 millions FCFA pour un projet immobilier annoncé aux Almadies. Les vendeurs présentaient de faux documents, censés provenir de la Commission de contrôle des opérations domaniales. Les victimes n’ont découvert la fraude qu’en se rendant à la DSCOS .

2. La vente multiple d’un même terrain

Autre pratique courante : un même terrain est vendu à plusieurs acquéreurs successifs. Un acheteur de la diaspora installé à Montréal a acheté un terrain à Saly pour 22 millions FCFA en 2023, avec un acte notarié en bonne et due forme. Mais le vendeur avait déjà cédé le même bien à un autre acheteur six mois plus tôt — qui avait fait inscrire la mutation au Livre Foncier en premier. Lorsque l’acheteur montréalais a voulu faire sa mutation, le service foncier l’a refusée : le terrain était officiellement à un autre. Il a gagné son procès en première instance après 18 mois, mais n’a obtenu qu’une restitution partielle .

3. Les ventes de parcelles fantômes

En juillet 2025, la DIC a démantelé un réseau impliquant Assane Sow, promoteur immobilier à la tête de l’agence « Sci La Solution ». Il avait vendu 43 parcelles fictives à une coopérative d’habitat regroupant une quarantaine de travailleurs, pour un montant total de 216,8 millions FCFA. Le site indiqué ne relevait pas du titre foncier mentionné dans le contrat, mais appartenait au domaine national, ce qui le rendait inaliénable. Les documents présentés étaient faux ou invalides. Son associé, Amara Touré, est introuvable et aurait quitté le territoire national .

4. L’escroc fonctionnaire infiltré

En avril 2026, une agente de la Direction générale des Impôts et Domaines, identifiée sous les initiales M.A. Lô, a été interpellée. Elle est accusée d’avoir tenté de vendre deux parcelles inexistantes au Plateau pour 80 millions FCFA. La victime avait versé un acompte de 30 millions FCFA, attesté par une décharge signée, dans l’attente de la finalisation des démarches. Aucun document officiel n’a jamais été produit. Malgré des engagements de remboursement pris entre le 10 et le 30 avril 2026, l’agente n’a restitué aucun fonds .

5. Les usurpations de propriété

A. Tine, arrêté par la DSCOS de Rufisque, avait développé un système particulièrement perfide. Il identifiait des familles démunies possédant des terrains à Tivaouane Peulh, procédait à l’occupation illégale des parcelles, puis les revendait à des acquéreurs de bonne foi grâce à des documents contrefaits. Son préjudice est estimé à plus de 28 millions FCFA .

6. Les promesses miroirs

Un émigré résidant à Guédiawaye a été escroqué de 33 millions FCFA par un pseudo-entrepreneur. Pour maintenir l’illusion, l’escroc envoyait régulièrement à sa victime, restée à l’étranger, des photos de chantiers en construction qu’il détournait d’autres projets. Lorsque l’émigré est rentré au Sénégal, il a découvert qu’aucune des six parcelles promises (deux aux Almadies et trois à Diamniadio) n’existait, et qu’aucune construction n’avait été entreprise .

7. Les transactions en nature

L’affaire jugée en juin 2026 au tribunal des flagrants délits de Thiès illustre l’ingéniosité des escrocs. C.T. Sarr a vendu des parcelles à Mont-Rolland à l’aide de documents falsifiés. Les vérifications en mairie ont montré que les délibérations présentées n’étaient pas enregistrées dans les registres officiels. Une victime a remis 1 400 000 FCFA pour trois parcelles. Une autre a versé un million FCFA pour deux terrains qui n’appartenaient pas au vendeur. Un troisième plaignant a déclaré avoir remis 650 000 FCFA ainsi que plusieurs moutons pour une vingtaine de parcelles .

Profil des victimes : qui sont les cibles privilégiées ?

Les arnaques foncières ne font pas de distinction de classe sociale, mais certains profils sont particulièrement vulnérables :

Les 5 documents à vérifier avant tout achat

Me Aïda Diawara Diagne, présidente de la Chambre des Notaires du Sénégal, alerte sur la recrudescence des faux documents : « Nous faisons face à une recrudescence de faux documents. Beaucoup de nos confrères rencontrent des difficultés à cause de ces fraudes » .

Avant tout paiement, exigez et vérifiez  :

Les vérifications obligatoires avant de payer

1. En mairie

Vérifiez que le nom du vendeur figure bien sur le registre domanial et qu’aucune mention marginale (litige) n’y est inscrite. Les délibérations présentées doivent être enregistrées dans les registres officiels de la collectivité territoriale .

2. À la sous-préfecture

L’acte de base doit avoir été homologué par le sous-préfet. Sans ce tampon, il est nul .

3. À la DSCOS

Vérifiez qu’il n’existe pas d’arrêt de travaux ou de plainte enregistrée sur le lotissement concerné .

4. À la Conservation foncière

Demandez un extrait du Livre Foncier indépendamment du vendeur. Ce document confirme la propriété officielle du terrain .

5. Vérification physique

Allez sur le terrain. Y a-t-il des bornes ? Des traces de construction ? Parlez aux voisins : savent-ils à qui appartient le terrain ? Une simple visite peut révéler des incohérences majeures .

Les signaux d’alerte à ne jamais ignorer

Que faire si vous êtes victime ?

1. Déposer plainte au Procureur de la République : Le Code pénal sénégalais (article 379) punit l’escroquerie jusqu’à 5 ans de prison et 2 millions FCFA d’amende. Au-delà de 50 millions FCFA, la qualification peut monter en bande organisée .
2. Se constituer partie civile : L’action pénale ne garantit pas le remboursement automatique. Sans cette démarche, même si l’escroc est condamné, vous ne récupérez rien .
3. Saisir l’Ordre des Notaires : Si un notaire est complice ou défaillant, l’Ordre National des Notaires peut prononcer des sanctions disciplinaires et déclencher la garantie collective, qui peut couvrir une partie du préjudice .
4. Contacter l’assistance consulaire : Le consulat de France, de Belgique ou du Canada peut vous orienter vers des avocats francophones de confiance .

Les bonnes pratiques pour un achat sécurisé

✅ PRIVILÉGIEZ LE TITRE FONCIER

Le titre foncier constitue le seul document qui accorde un droit de propriété réel et permanent. Le bail emphytéotique accorde un droit d’usage de longue durée, mais l’État conserve la propriété du sol .

✅ PASSEZ PAR UN NOTAIRE INSCRIT

Vérifiez l’inscription du notaire sur le site de l’Ordre National des Notaires du Sénégal AVANT de signer. Ne suivez jamais la recommandation du vendeur .

✅ EXIGEZ L’INSCRIPTION IMMÉDIATE DE LA MUTATION

Au Livre Foncier, le jour même de la signature. Cela empêche toute vente ultérieure du même terrain à un autre acquéreur .

✅ N’ACHEZ JAMAIS UNE « CESSION D’IMPENSES »

Sur simple délibération municipale. Ce document ne transfère pas la propriété. Vous n’acquérez qu’un droit d’usage qu’il faudra régulariser, avec des délais pouvant atteindre 12 à 24 mois .

✅ PRIVILÉGIEZ UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE SUR TERRAIN DE L’ÉTAT

Pour un projet agricole ou d’élevage, le bail emphytéotique est généralement plus sécurisé que l’achat d’un titre foncier privé. Vous êtes moins ciblé par les arnaques spéculatives urbaines .

La solution : la digitalisation des procédures

Face à la recrudescence des faux documents, Me Aïda Diawara Diagne plaide pour une digitalisation urgente des procédures administratives : « Sans digitalisation, nous allons avoir énormément de difficultés. Nous sommes face à une recrudescence des faux documents, les fausses cartes d’identité, les faux titres fonciers, etc. La digitalisation est impérative pour nous, pour le cadastre, et pour les conservations foncières » .

CHECKLIST : 5 réflexes pour ne pas se faire avoir

• □ Vérifiez le notaire sur notaires.sn avant de signer
• □ Exigez l’original du titre foncier, pas une photo
• □ Demandez un extrait du Livre Foncier indépendant du vendeur
• □ Visitez physiquement le terrain et parlez aux voisins
• □ Ne cédez jamais à la pression d’une vente urgente

Sencle Info vous accompagne dans votre projet foncier. Pour toute question, consultez la rubrique Guides Pratiques ou contactez un notaire membre de l’Ordre National des Notaires du Sénégal.

L’acquisition d’un terrain au Sénégal est un parcours jalonné d’actes administratifs dont la maîtrise est essentielle pour sécuriser son investissement. Entre un acte administratif précaire et un titre foncier définitif, il existe une véritable chaîne documentaire. Cet article vous dévoile, étape par étape, la liste complète des actes nécessaires, de la mairie à la Conservation foncière, en passant par les services des Domaines.

1. Les actes de la phase initiale : De la mairie à la sous-préfecture
   Avant même de parler de titre de propriété définitif, l’acquisition débute généralement par des actes émanant des collectivités territoriales.

L’acte d’attribution (ou délibération municipale)
C’est le point de départ de la plupart des procédures. Émis par la mairie ou la communauté rurale, cet acte administratif vous reconnaît comme attributaire d’une parcelle issue d’un lotissement. Il est primordial de vérifier qu’il a été approuvé (homologué) par le Sous-Préfet. Sans ce tampon, l’acte est considéré comme nul . Ce document mentionne le numéro du lot, sa superficie et l’identité du bénéficiaire.

Les frais de mutation communaux
Lors de l’établissement de l’acte d’attribution, la mairie perçoit des frais de mutation, souvent forfaitaires et variables selon les communes. Bien que cela ne soit pas un acte en soi, le reçu de paiement de ces frais fait partie intégrante du dossier administratif .

2. Le passage obligé par le cadastre : Le NICAD et le plan de bornage
   Une fois l’acte administratif en main, la sécurisation passe par l’identification technique du terrain. Depuis 2014, le Numéro d’Identification Cadastrale est un impératif catégorique.

Le NICAD (Numéro d’Identification Cadastrale)
Institué par le décret n° 2012-396 du 27 mars 2012, le NICAD est l’identifiant unique de chaque parcelle . Par note de service n° 0082 du 03 juillet 2014, le Directeur général des Impôts et des Domaines a rendu son obtention obligatoire. Aucun acte administratif (bail, titre) n’est recevable sans ce numéro . Il est obtenu via les services du Cadastre sur présentation d’un plan de bornage.

Le plan de bornage
Réalisé par un géomètre expert agréé, ce plan délimite physiquement le terrain. Il est la pièce maîtresse du dossier foncier et permet l’attribution du NICAD .

3. La régularisation domaniale : Le chemin vers le Bail
   La procédure de régularisation consiste à transformer l’acte administratif précaire en un droit d’occupation plus solide : le Bail emphythéotique.

La demande de régularisation
Il s’agit d’une demande manuscrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre (DEDT) ou au Ministre des Finances, selon la superficie. Le dossier comprend l’acte administratif original, le plan de bornage avec NICAD, une copie de la CNI et les timbres fiscaux .

L’avis de la CCOD
La Commission de Contrôle des Opérations Domaniales examine le dossier. Elle vérifie la disponibilité du terrain et l’absence de litige. Son avis favorable est un préalable indispensable à la poursuite de la procédure .

L’acte d’approbation et le Bail emphythéotique
Après l’avis favorable de la CCOD, l’autorité compétente (Gouverneur ou Ministre) approuve le dossier par un acte administratif. L’acquéreur reçoit un avis de paiement. Une fois les droits d’enregistrement et la redevance foncière acquittés, le Bail emphythéotique est établi. Ce contrat signé avec l’État est un droit d’occupation à long terme, mais pas une propriété définitive .

4. L’acte ultime : La transformation en Titre Foncier
   Le Titre Foncier est le graal de la sécurisation foncière au Sénégal. Il constitue la preuve absolue et définitive de la propriété . Sa délivrance est régie par la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière.

La demande de cession définitive
Le titulaire du Bail peut demander sa transformation en Titre Foncier. Cette demande s’adresse à la Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre . Pour être recevable, le demandeur doit justifier de la mise en valeur du terrain (construction) et être à jour de ses redevances annuelles .

Les pièces constitutives du dossier (source Sénégal Services)

Une demande écrite adressée au Directeur de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre .

Une copie certifiée conforme du Bail ou du Certificat d’inscription du bail .

Une copie certifiée conforme de la CNI .

Une quittance de paiement des redevances d’occupation .

Le Certificat de Conformité
Avant la délivrance du Titre Foncier, un certificat de conformité peut être exigé, attestant que la construction est conforme au permis de construire et aux règles d’urbanisme .

L’inscription au Livre Foncier
Le notaire dépose le dossier à la Conservation Foncière. Le Conservateur vérifie la régularité de la chaîne de propriété (sur les 30 dernières années) et inscrit le nouveau propriétaire sur le feuillet réel du Livre Foncier. À l’issue, un acte de cession suivi de la copie du Titre Foncier est délivré .

5. Les actes de transaction et de mutation
   Lors de la vente d’un terrain déjà titré, d’autres actes administratifs interviennent.

L’acte authentique de vente
Rédigé par le notaire, il matérialise le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Il est obligatoire pour la mutation d’un Titre Foncier .

L’état de droits réels
Ce document officiel, délivré par la Conservation Foncière, atteste de la situation juridique du bien et de l’identité du propriétaire. Il est indispensable avant toute transaction .

La mutation au niveau de la Conservation foncière
Suite à la vente, le Conservateur procède à l’inscription de la mutation. L’acquéreur recevra une expédition de l’acte de vente portant la mention de l’inscription, prouvant qu’il est bien le nouveau propriétaire .

6. Les actes exceptionnels : Mainlevée et régularisation post-audit
   Dans un contexte de gel des lotissements et d’audits fonciers, des actes spécifiques apparaissent.

La mainlevée de suspension
Suite aux audits fonciers et aux suspensions de travaux (notamment sur les lotissements BOA, EOGEN, ou les PUD), le gouvernement procède par des actes de mainlevée partielle pour permettre aux détenteurs réguliers de titres de reprendre possession de leurs biens .

Les décrets d’utilité publique
Parallèlement, des décrets d’utilité publique ont été pris pour annuler certains Plans d’Urbanisme de Détail (PUD) irréguliers, comme celui de la Nouvelle Ville de Thiès ou de Guédiawaye .

Tableau récapitulatif de la chaîne des actes administratifs
Étape Acte/Document Autorité compétente Référence légale

1. Attribution Délibération / Acte administratif Mairie / Sous-Préfet Homologation préfectorale
2. Identification Plan de bornage + NICAD Géomètre / Cadastre Décret n°2012-396 / Note DGID 2014
3. Régularisation Bail emphythéotique Direction des Domaines (DGID) Loi 2011-07
4. Propriété définitive Titre Foncier (Cession définitive) Conservation Foncière Loi 2011-07
5. Transaction Acte authentique de vente / Mutation Notaire / Conservation Code des Obligations
6. Cas particuliers Mainlevée / Décret d’utilité publique Primature / Gouvernement Communiqués SGG 2024-2026
   Cette liste exhaustive montre que l’acquisition foncière au Sénégal ne se limite pas à un simple échange financier. Elle exige une rigueur administrative absolue et une vigilance sur la nature des actes obtenus, seul le Titre Foncier offrant une sécurité juridique totale.

Au Sénégal, l’acquisition d’un terrain par délibération est une pratique courante, notamment dans les zones rurales et périurbaines. Pourtant, ce document administratif est souvent mal compris et confondu avec un titre de propriété. Cet article vous explique en détail ce qu’est une délibération, comment l’obtenir et comment la transformer en véritable titre foncier.

Qu’est-ce qu’une délibération foncière au Sénégal ?

Définition et nature juridique

La délibération est un acte administratif délivré par la mairie ou le conseil municipal compétent, par lequel une collectivité locale attribue une parcelle du Domaine national à un particulier ou à une personne morale .

Contrairement à une idée répandue, la délibération ne constitue pas un titre de propriété. Elle confère uniquement un droit d’usage sur le terrain, permettant à son bénéficiaire de cultiver la terre ou d’y construire, mais sans lui octroyer un droit réel de propriété .

À retenir : La délibération est un document qui atteste que vous avez le droit d’occuper et d’exploiter un terrain, mais vous n’en êtes pas propriétaire au sens juridique du terme.

Les limites de la délibération

Posséder une délibération implique plusieurs restrictions importantes  :

Qui délivre la délibération et selon quelles compétences ?

Les règles d’attribution dépendent de la superficie du terrain concerné  :

• Moins de 10 hectares : Délibération du Conseil municipal, après approbation du Sous-Préfet.
• Entre 10 et 50 hectares : Approbation par le Préfet du Département.
• Plus de 50 hectares : Compétence du Gouverneur de la Région.

Les différents actes fonciers : ne pas confondre

Pour bien comprendre la place de la délibération dans le système foncier sénégalais, il est essentiel de distinguer les principaux documents  :

Procédure complète pour obtenir une délibération

Étape 1 : Constitution du dossier de demande

Pour obtenir une délibération, vous devez adresser une demande à la Collectivité locale (mairie) où se trouve le terrain convoité. Le dossier doit comprendre  :

• Les identifiants complets du demandeur (nom, prénom, adresse, pièce d’identité).
• Le type d’usage envisagé (agricole, résidentiel, commercial, etc.).
• Les moyens du demandeur à mettre en œuvre pour la mise en valeur.
• La localisation précise et la description de la parcelle requise.

Étape 2 : Enquête foncière par la Commission domaniale

Une fois la demande déposée et enregistrée, une enquête foncière est effectuée par la Commission domaniale . Cette enquête consiste à :

1. Évaluer la disponibilité de l’espace demandé.
2. Rencontrer les voisins exploitants et occupants limitrophes pour recueillir leur avis sur l’emprise de l’affectation.
3. Vérifier l’absence de litiges ou de droits antérieurs sur la parcelle.

Étape 3 : Délibération du Conseil municipal

Après l’enquête, un compte rendu est déposé au bureau du Conseil municipal. Le Conseil apprécie la demande et donne une suite favorable ou non, par une délibération . Celle-ci est prononcée en fonction de la capacité du demandeur à assurer directement la mise en valeur des terres.

Étape 4 : Délivrance de l’acte d’attribution

À l’issue de la procédure, la mairie vous délivre un acte d’attribution (ou acte administratif dans sa version récente) qui vous reconnaît comme ayant droit sur le terrain .

Cet acte contient  :

• Votre identité complète.
• Les numéros des parcelles et leur localisation.
• L’obligation de mise en valeur du bien dans un délai déterminé.

Attention : Dans l’acte d’attribution ancien, le délai de mise en valeur était de deux ans. Dans le nouvel acte administratif, ce délai est ramené à un an, et il est clairement stipulé que l’acte pourra être retiré si la mise en valeur n’est pas réalisée dans ce délai .

La mise en valeur : une obligation impérative

L’obtention d’une délibération s’accompagne d’une obligation de mise en valeur du terrain . Cette mise en valeur consiste à améliorer le terrain et peut prendre différentes formes :

• Construction d’un mur de clôture.
• Creusement d’un puits.
• Plantations (manguiers, bougainvilliers, etc.).
• Construction d’une habitation.
• Mise en culture (pour les terres agricoles).

Si la mise en valeur n’est pas effectuée dans le délai imparti (1 an pour l’acte administratif), la mairie peut retirer le terrain et l’attribuer à une autre personne . La délibération prend également fin de plein droit au décès de la personne physique ou à la dissolution de l’association ou coopérative affectataire .

Comment transformer une délibération en titre foncier ?

La délibération n’est qu’une étape. Pour devenir véritablement propriétaire de votre terrain, vous devez engager une procédure d’immatriculation afin d’obtenir un titre foncier. Voici les étapes  :

Étape 1 : Demander un bail emphytéotique

Avant de pouvoir obtenir un titre foncier, vous devez d’abord obtenir un bail emphytéotique – une location de longue durée qui vous permet d’utiliser le terrain de manière stable.

Documents à fournir pour la demande de bail (en 4 exemplaires)  :

• Courrier de demande de bail adressé au chef du centre des services fiscaux.
• Acte administratif (ou acte d’attribution).
• Acte de vente enregistré aux Impôts et Domaines.
• Photocopie de votre carte nationale d’identité ou passeport.
• Plan cadastral aux normes NICAD (coordonnées topographiques à 8 chiffres).
• Provision d’environ 40 000 à 60 000 FCFA pour le bail .

Important : La demande de bail peut prendre plusieurs années avant d’aboutir. Pendant ce temps, vous ne paierez pas de redevance annuelle, mais il est essentiel d’accomplir cette démarche pour éviter des préjudices ultérieurs .

Étape 2 : Constater la mise en valeur

L’autorité compétente (services des Domaines) se déplace sur le terrain pour constater que vous avez réellement mis en valeur le terrain conformément à vos engagements .

Étape 3 : Demander l’immatriculation

Une fois le bail obtenu et la mise en valeur constatée, vous pouvez demander l’immatriculation du terrain auprès du Conservateur de la Propriété et des Droits Fonciers .

Pièces à fournir  :

• Une expédition de l’acte de vente, d’échange, de donation ou de distraction.
• Un extrait du plan de situation.
• Une copie certifiée de la carte nationale d’identité ou les statuts de la société (NINEA).

Étape 4 : Enquête de commodo et incommodo

Une enquête publique est menée pour permettre aux tiers de formuler d’éventuelles oppositions .

Étape 5 : Délivrance du titre foncier

Si aucune opposition n’est soulevée, un arrêté d’immatriculation est délivré, puis le titre foncier est enregistré au Livre foncier. Vous devenez alors propriétaire définitif du terrain, avec tous les droits attachés à ce statut .

Délai : La procédure complète peut prendre de 1 à 6 mois selon la complexité du dossier .

Synthèse : Les étapes clés en résumé

Les risques à connaître

Annulation des attributions

En 2026, le gouvernement a annoncé l’annulation de plusieurs attributions de terrains, notamment dans les lotissements EOGEN, les PUD de Guédiawaye et Yeumbeul, et la Nouvelle Ville de Thiès, justifiées par des motifs d’utilité publique et la correction d’abus fonciers . Cette décision rappelle que les attributions par délibération restent révocables par l’administration.

L’État peut reprendre le terrain

L’État peut exercer son droit de reprise dans plusieurs cas  :

1. Manquement de l’attributaire à ses obligations (non-paiement de la redevance, non-respect de la mise en valeur, cession non autorisée).
2. Motif d’utilité publique (construction de routes, hôpitaux, écoles).
3. Fin du bail (arrivée du terme).

Conclusion : Ce qu’il faut retenir

La délibération est un document d’étape dans le processus d’acquisition foncière au Sénégal. Elle permet d’occuper et d’exploiter un terrain du Domaine national, mais ne confère pas la propriété. Pour devenir pleinement propriétaire, vous devez :

1. Obtenir une délibération et un acte d’attribution.
2. Mettre en valeur le terrain dans le délai imparti.
3. Demander un bail emphytéotique.
4. Engager la procédure d’immatriculation.
5. Obtenir le titre foncier définitif.

Cette procédure, bien que longue (plusieurs années parfois), est la seule garantie pour sécuriser votre investissement foncier et bénéficier de tous les droits attachés à la propriété.