Au second semestre 2026, la gouvernance foncière au Sénégal entre dans une phase d’ajustement intensif et crucial. Des réunions ministérielles aux consultations locales, de la levée progressive des suspensions de lotissements audités au déploiement effectif du cadastre numérique, le gouvernement sénégalais tente de résoudre, par un ensemble de mesures coordonnées, les problèmes de longue date liés à la confusion des droits fonciers et aux déséquilibres de l’aménagement du territoire. La logique centrale est la suivante : transformer la terre d’une ressource rare source de tensions sociales en un levier stratégique d’investissement et de développement équilibré dans le cadre de l’« Agenda national de transformation Sénégal 2050 ».

Réforme foncière : de la « suspension » à la « levée ciblée »

Ces dernières années, les projets de lotissement suspendus à Dakar, Thiès et Saint-Louis en raison d’audits fonciers ont été au cœur des tensions sociales. En juillet 2026, le Premier ministère a publié un communiqué annonçant l’accélération de la mise en œuvre des recommandations des audits et la levée progressive du gel des travaux sur les parcelles conformes.

Selon la position officielle, cette levée n’est pas une libéralisation générale, mais répond à des critères de sélection stricts. Le gouvernement indique clairement que seuls les « détenteurs de bonne foi » titulaires de titres fonciers légaux et non impliqués dans des pratiques irrégulières telles que l’« accaparement de multiples parcelles » sont autorisés à reprendre les travaux. Parallèlement, les autorités ont pris des mesures correctives, notamment la publication de décrets d’utilité publique et l’annulation des Plans d’urbanisme de détail (PUD) de la « Ville nouvelle » de Thiès ainsi que de certaines zones de Guédiawaye, Yembel-Malika-Tivavouane-Pleu. Cette initiative envoie un signal clair : l’État, tout en reconnaissant les droits de propriété légitimes, cherche à récupérer les ressources foncières indûment occupées.

Cependant, la profondeur de la réforme ne se limite pas au règlement des problèmes hérités du passé. Le Premier ministre Ahmadou Al Aminou Mohamed Lo a explicitement demandé, lors d’un conseil ministériel, l’élaboration de « principes de traitement des transferts irréguliers de la SOGEPA » (Société de gestion du patrimoine de l’État) et le renforcement des moyens de surveillance de l’occupation des sols. Cela montre que la responsabilisation et la correction concernant les opérations irrégulières des institutions publiques en matière de transfert foncier avancent en parallèle.

Cadastre numérique : rendre la terre « visible » et « imposable »

Sur le plan technique, la révolution numérique menée par le Projet Cadastre et Sécurisation Foncière (PROCASEF) transforme l’écosystème traditionnel de la gestion foncière sénégalaise. En octobre 2026, le Sénégal, en tant qu’invité d’honneur aux Journées du foncier d’Abidjan, a partagé son expérience de gestion localisée des données foncières via le SIFCOM (Système d’information foncière communal).

Les documents de la Banque mondiale indiquent que l’un des objectifs centraux du projet est d’élargir la couverture de la sécurisation foncière et d’améliorer l’efficacité des services fonciers municipaux. En simplifiant la procédure de conversion des droits d’usage en titres réels, le gouvernement espère activer le potentiel de la terre comme garantie de crédit et source de recettes fiscales. Dans la région du bassin arachidier de Fatick, le PROCASEF a achevé l’interface technique avec le projet « Seen Suuf », levant les obstacles liés à la migration des données et à la formation du personnel pour le lancement officiel du SIFCOM dans les communes de base. Ce modèle — « l’État fixe les normes, les collectivités utilisent le système » — vise à réduire à la racine les litiges de propriété découlant de l’absence d’archives papier ou de frontières floues.

Planification territoriale : tenter de briser le schéma spatial de « l’hégémonie de Dakar »

La réforme foncière au Sénégal n’est pas un projet technique isolé ; elle s’inscrit étroitement dans le cadre stratégique de l’aménagement du territoire. Le ministre chargé du suivi et de l’évaluation de l’Agenda 2050, Alain Diouf, a souligné à plusieurs reprises que l’activité économique du Sénégal est excessivement concentrée dans l’Ouest (région de Dakar), tandis que les régions du Centre, de l’Est et du Sud manquent d’opportunités.

À cette fin, le gouvernement prévoit de réorienter les investissements vers les régions moins développées par une redistribution des ressources foncières et financières. M. Diouf indique que l’objectif final de la sécurisation foncière est de faire de la terre un « instrument d’investissement et de financement », et non un simple support de logement. Cette approche fait écho aux grands projets d’infrastructure : par la construction d’infrastructures hydrauliques et énergétiques ainsi que de corridors routiers, fluviaux et maritimes, accompagnée d’une politique foncière préférentielle, l’État tente de faire émerger de nouveaux pôles de croissance en dehors de Dakar.

Participation sociale et inquiétudes : un « contrat social » encore inachevé

Malgré la clarté de la feuille de route gouvernementale, la société civile reste dubitative quant à l’orientation et au rythme de la réforme. En septembre 2026, le Cadre de Réflexion et d’Action sur le Foncier au Sénégal (CRAFS) a organisé une série de consultations locales dans les régions du bassin arachidier, notamment à Kaolack, afin de recueillir les préoccupations des agriculteurs, des éleveurs et des élus municipaux et de les soumettre au Parlement.

Le coordonnateur du CRAFS, Serigne Senyane, a exprimé une inquiétude centrale : l’opposition à « l’immatriculation généralisée ». Selon lui, si l’on procède à un enregistrement foncier généralisé sans distinguer la nature des terres agricoles et des terres d’habitation, cela pourrait accélérer la marchandisation des terres agricoles et entraîner la conversion de vastes étendues de terres arables du bassin arachidier en projets immobiliers ou touristiques, menaçant ainsi la souveraineté alimentaire. Par ailleurs, les élus locaux appellent à privilégier le dialogue et la concertation, plutôt que la contrainte administrative, pour résoudre les conflits de limites municipales et les tensions liées à l’expansion urbaine.

Conclusion

menaces détectées

Le paysage de la réforme foncière et de la planification territoriale au Sénégal en 2026 présente une caractéristique de « double voie parallèle » : d’une part, l’État, s’appuyant sur des outils numériques et des audits, procède à un nettoyage énergique des arriérés historiques pour tenter d’établir un système moderne de gestion foncière traçable, échangeable et imposable ; d’autre part, en matière d’aménagement de l’espace national, le gouvernement cherche à utiliser la politique foncière comme levier pour un développement régional équilibré. Cependant, le véritable défi consiste à trouver un équilibre entre l’amélioration de l’efficacité administrative et le respect des coutumes locales. Pour les communautés rurales qui dépendent de la terre pour leur subsistance, la réussite de la réforme ne dépendra pas seulement de quelques coordonnées supplémentaires sur le plan cadastral, mais surtout de leur capacité à conserver véritablement, dans le nouveau cadre juridique, la terre dont elles dépendent pour vivre.

Octobre 2026 a été un mois charnière pour le secteur foncier et immobilier sénégalais. Entre la mise en œuvre opérationnelle de réformes structurelles, les travaux de la commission d’enquête parlementaire sur le foncier, et l’annonce d’un programme urbain de près de 3 000 milliards FCFA, le gouvernement a affiché une double volonté : moderniser la gouvernance foncière locale et transformer la crise du logement en levier économique. Voici les principaux dossiers à retenir.

1. Gouvernance foncière locale : le SIFCOM entre en phase de déploiement

Le Système d’Information Foncier Communal (SIFCOM), développé sous l’égide du PROCASEF, a franchi une étape décisive. Du 6 au 9 octobre 2026, un atelier technique conjoint avec le projet Seen Suuf s’est tenu à Fatick, aboutissant à un bilan qualifié d’« extrêmement positif » . Les équipes ont finalisé trois chantiers majeurs : la standardisation des modalités de migration des données foncières malgré la diversité des formats initiaux ; la mise à niveau technique des formateurs ; et la planification des formations destinées aux agents fonciers et municipaux dans les communes cibles .

Ce déploiement concerne prioritairement les communes de la grappe du Bassin arachidier. L’objectif affiché est de doter les collectivités d’un outil moderne, transparent et sécurisé pour optimiser la gestion de leurs terres, sécuriser les investissements agricoles et réduire les conflits fonciers récurrents . Cette avancée s’inscrit dans une dynamique plus large de dématérialisation et de sécurisation des archives foncières à l’échelle communale.

2. Commission d’enquête parlementaire : auditions et tensions

La commission d’enquête parlementaire sur la gestion foncière et domaniale, créée par l’Assemblée nationale le 20 août 2026, a poursuivi ses travaux en octobre avec des auditions sensibles.

Le 9 octobre, Abdou Gningue, ancien Directeur des Domaines (mai 2024 – août 2026), a été entendu. Il a précisé que « lors de sa prise de fonction, la plupart des dossiers de lotissements litigieux étaient déjà suspendus par les autorités compétentes », cherchant ainsi à circonscrire sa responsabilité . Il a néanmoins évoqué la mise en place d’un comité technique pour examiner les dossiers au cas par cas, ainsi que l’élaboration de plusieurs projets de décrets portant annulation, réaménagement ou déclaration d’utilité publique pour des sites comme la Nouvelle Ville de Thiès, le PUD de Guédiawaye et le Hangar des Pèlerins . Sur le Domaine public maritime, il a rappelé que sa délimitation repose sur une bande de 100 mètres à partir des plus hautes eaux, tout en soulignant la nécessité de réévaluer périodiquement cette limite en raison de l’évolution du trait de côte .

Le 15 octobre, un nouvel épisode a marqué les esprits : Madame Demba Dieng, ancienne directrice du Cadastre et actuelle conseillère du président de la République en matière domaniale, a décliné la convocation de la commission. Le président de la commission, le député Omar Sy, a pris acte de ce refus et assuré que les investigations se poursuivraient sur la base des documents disponibles, des auditions déjà réalisées et du recoupement contradictoire des informations . Cette défection souligne les tensions qui entourent les travaux de la commission, dont le mandat couvre les « allégations de manquements sévères notés dans la gestion du foncier de différents lotissements et du domaine public maritime » .

3. Audits fonciers : vers la récupération des parcelles indûment accaparées

En marge des travaux parlementaires, l’exécutif a réaffirmé sa détermination à tirer les conséquences des audits fonciers réalisés entre 2024 et 2025. Ahmadou Al Aminou Lô, Premier ministre, a annoncé la récupération des parcelles indûment accaparées et la régularisation de la situation des bénéficiaires de bonne foi . Les rapports portant sur les sept zones concernées à Dakar, Thiès et Saint-Louis ont été finalisés entre juillet 2024 et février 2025 et transmis aux autorités compétentes .

La complexité réside dans le « réagencement des lotissements » après récupération des parcelles litigieuses, une opération qui nécessite des validations et des échanges réguliers avec les parties prenantes. Le gouvernement entend passer de la phase d’audit à celle de la mise en œuvre, avec plusieurs mesures attendues : formalisation de la récupération, refonte des plans d’occupation au bénéfice des personnes de bonne foi, et mise en place de mécanismes destinés à éviter la répétition de telles situations . Ce dossier reste toutefois suspendu à la publication des actes administratifs correspondants, dont la temporalité exacte n’a pas été précisée en octobre.

4. Logement : un changement d’échelle annoncé à SENHABITAT 2026

La 6e édition du Salon international de l’habitat du Sénégal (SENHABITAT 2026), tenue du 22 au 24 octobre au King Fahd Palace à Dakar sous le thème « L’habitat souverain : Sunu dekkuwaay », a servi de cadre à l’annonce de la nouvelle doctrine gouvernementale en matière d’habitat .

Le ministre de l’Urbanisme, des Collectivités territoriales et de l’Aménagement du territoire, Moussa Bala Fofana, a présenté le Programme national de renouveau urbain et d’habitat souverain (PNRUHS), dont le portefeuille global dépasse 1 875 milliards FCFA pour les villes nouvelles, complété par une enveloppe de 1 100 milliards FCFA sur 15 ans dédiée à la restructuration urbaine . Face à un déficit structurel de 500 000 logements et un besoin annuel non satisfait de 5 000 à 10 000 unités, l’État mise sur la captation d’investissements directs étrangers et de capitaux souverains, le budget national et les banques locales ne pouvant financer seul un objectif de 30 000 logements par an, estimé à 800 milliards FCFA .

Les leviers annoncés sont radicaux : mise à disposition de 17 000 hectares de foncier à coût zéro sur l’ensemble du territoire ; ouverture de carrières sécurisées dans huit pôles territoriaux pour faciliter l’accès aux matériaux ; et création d’une zone franche de 4 000 hectares le long de l’autoroute Ila Touba dédiée au logement préfabriqué . Parmi les innovations techniques, le « Mortier Teranga » permettrait jusqu’à 57 % d’économie sur le coût de construction des infrastructures . Concrètement, le prix du logement social F3 de référence (75 m²) chuterait de près de 20 %, passant de 23,84 millions à 19,07 millions FCFA .

Par ailleurs, un fonds renouvelable de 29,66 milliards FCFA a été activé pour débloquer les chantiers immobiliers à l’arrêt, spécifiquement destiné à achever les réseaux d’eau, d’électricité et les voies d’accès . À court terme, le gouvernement cible 14 sites stratégiques pour lancer la construction immédiate de 17 650 logements, avec un projet phare : la Nouvelle Ville de Thiès, qui prévoit à terme 136 000 logements répartis dans une centaine d’écoquartiers .

5. Initiative privée : la SDI lance un programme de 25 000 logements en location-vente

En complément de l’action publique, la Société Doucouré Immobilier (SDI) a lancé officiellement le 13 octobre à Dakar un programme de 25 000 logements sociaux et économiques sur 15 ans, reposant sur la location-vente et des technologies de construction préfabriquée . Ce mécanisme permet aux bénéficiaires — salariés, commerçants, ménages modestes et membres de la diaspora — d’accéder immédiatement à un logement et de le payer progressivement sur 15 ans, sans mobiliser la totalité du prix d’acquisition au préalable. Une première phase de 5 000 logements est prévue à Keur Moussa . Cette initiative privée illustre la diversification des modèles d’accès à la propriété, en phase avec l’orientation gouvernementale vers le préfabriqué et la réduction des coûts.

6. Marché immobilier : ventes judiciaires et dynamique des prix

Le mois d’octobre a également été marqué par une activité soutenue des ventes judiciaires à la Chambre des saisies immobilières du Tribunal de commerce de Dakar. Plusieurs biens de valeur ont été mis aux enchères ou renvoyés à des audiences ultérieures : un droit au bail de 5 hectares à Bambilor (mise à prix 550 millions FCFA), un immeuble de 559 m² à Scat Urban (325 millions FCFA), un terrain de 2 hectares à Diamniadio (603,9 millions FCFA), ou encore un immeuble de 311 m² à Point E (375,4 millions FCFA) . Ces procédures témoignent des tensions financières qui affectent certains opérateurs immobiliers et cautions hypothécaires, ainsi que de la vigueur du marché secondaire judiciaire dans les zones prisées de Dakar et de sa périphérie.

Sur le segment du luxe, des villas à Ngaparou (Petite Côte) étaient proposées à des prix compris entre environ 513 000 et 686 000 euros, confirmant l’attractivité continue de la zone côtière pour une clientèle aisée et la diaspora . Ce segment reste toutefois déconnecté des enjeux de logement social qui dominent l’agenda public.

Synthèse

Octobre 2026 restera comme un mois où le Sénégal a accéléré sur deux fronts parallèles. D’un côté, la modernisation de la gouvernance foncière locale (SIFCOM) et la poursuite des audits et enquêtes parlementaires dessinent une trajectoire de transparence et de sécurisation des droits. De l’autre, le lancement opérationnel du PNRUHS et l’émergence d’initiatives privées massives en location-vente traduisent une volonté de changer d’échelle face à une crise du logement structurelle. La réussite de cette double ambition dépendra de la capacité de l’État à traduire les annonces en actes administratifs concrets — mainlevées des suspensions, récupération effective des parcelles accaparées, mobilisation des financements internationaux — et à garantir que les bénéficiaires de bonne foi ne soient pas les victimes collatérales des irrégularités passées.

Lors du 6e Salon international de l’habitat du Sénégal (SENHABITAT 2026), le gouvernement sénégalais a dévoilé le Programme national de renouveau urbain et d’habitat souverain (PNRUHS), d’un montant total de près de 3 000 milliards de francs CFA. Face à un déficit de 500 000 logements, l’État mise sur le « foncier gratuit + matériaux locaux + préfabrication industrielle » pour faire baisser les prix, le modèle de logement social F3 passant de 23,84 millions à 19,07 millions de francs CFA.

Une crise sous-jacente : 500 000 logements de déficit, plus d’un locataire sur deux à Dakar

Le ministre de l’Urbanisme, des Collectivités territoriales et de l’Aménagement du territoire, Moussa Bala Fofana, a brossé un tableau sans concession lors de l’ouverture du salon : le Sénégal fait face à un déficit cumulé d’environ 500 000 logements, avec une demande annuelle non satisfaite estimée entre 5 000 et 10 000 unités. À Dakar, plus d’un ménage sur deux est locataire, et la pression des loyers absorbe directement le pouvoir d’achat des ménages — le ministre a averti que « si l’on n’y prend pas garde, tous les efforts déployés pour réduire le coût de la vie risquent d’être engloutis par la hausse continue des loyers ».

Le programme : près de 3 000 milliards de francs CFA en deux volets

Le PNRUHS se compose de deux volets. Le premier concerne les villes nouvelles, avec un portefeuille d’investissement de plus de 1 875 milliards de francs CFA ; le second est consacré à la restructuration urbaine, doté de 1 100 milliards de francs CFA sur 15 ans. Le ministre a souligné que le temps de la conception est révolu et que « nous entrons dans l’ère de l’action et des chantiers ».

Pour garantir l’équité sociale, l’État impose désormais une obligation de mixité de 50 % dans tous les projets immobiliers agréés : 50 % de logements sociaux et abordables, 50 % de logements libres. Ce mécanisme vise à équilibrer la responsabilité sociale et la viabilité économique de l’investissement.

Logique de baisse des prix : du foncier gratuit au Mortier Teranga

Le gouvernement a identifié quatre leviers pour faire baisser les coûts : la gratuité foncière (17 800 hectares de réserves foncières nationales mobilisées), des avantages fiscaux ciblés, le préfinancement des infrastructures par l’État et la valorisation des matériaux locaux. L’innovation la plus remarquable est le « Mortier Teranga » (mortier de l’hospitalité), qui, selon le gouvernement, permet de réaliser jusqu’à 57 % d’économies sur les coûts de construction des infrastructures.

L’effet se répercute directement sur les prix : le prix de référence du logement social F3 (75 mètres carrés) passe de 23,84 millions à 19,07 millions de francs CFA, soit une baisse d’environ 20 %.

Débloquer les chantiers inachevés et le plan foncier à court terme

Le gouvernement a activé un fonds renouvelable de 29,66 milliards de francs CFA, spécifiquement destiné à débloquer les chantiers immobiliers à l’arrêt, en priorité pour achever les réseaux d’eau, d’électricité et les voies d’accès. À court terme, 14 sites stratégiques ont été identifiés pour lancer immédiatement la construction de 17 650 logements. L’axe Dakar-Thiès-Mbour est le principal champ de bataille, avec plus de 5 600 hectares déjà en cours d’aménagement à Daga Kholpa, Déni Birame Ndao, Yenne et Diacksao-Bambilor.

Le projet phare est la Nouvelle Ville de Thiès, qui prévoit à terme 136 000 logements, répartis dans une centaine d’écoquartiers durables, universitaires et industriels. En outre, des projets d’aménagement sont également prévus à Notto-Diobass (900 hectares), Diourbel (40 hectares), Touba (36 zones d’aménagement concerté) ainsi qu’à Saint-Louis, Kaolack et Kédougou.

Attirer les capitaux étrangers : un objectif annuel de 30 000 logements nécessitant 800 milliards

Le ministre a clairement indiqué que le budget de l’État et les banques locales ne peuvent pas supporter l’objectif de 30 000 logements par an, dont le coût est estimé à 800 milliards de francs CFA. La stratégie gouvernementale consiste donc à attirer les investissements directs étrangers (IDE) et les capitaux des fonds souverains. Les mesures d’attraction comprennent : la mise à disposition de 17 000 hectares de foncier à coût zéro sur l’ensemble du territoire, l’ouverture de carrières sécurisées dans huit pôles pour faciliter l’accès aux matériaux, et la création d’une zone franche de 4 000 hectares le long de l’autoroute Ila Touba, spécialisée dans le logement préfabriqué. L’objectif ultime est de transformer la crise du logement en moteur économique, générant des emplois locaux et favorisant le transfert de technologie.